不動産

実家の売却|土地を売る流れをリアルに説明!売れるまでの手順と注意点とは?

こんにちは! チョコです!

昨年の夏から、実家の名義変更(亡き父名義から母へ)の書類作成や、

法務局・役所回りなどでコツコツ動いてきましたが、

先月末にとうとう実家の土地の売却先が決定しました。(数日前のことです)

実家は車で約1時間のところにあるのですが、免許を持たない私。

主人の休みの日に月1回ほど、植木の選定や草取り、風通しなどのメンテナンスを行ってきました。

誰も住む予定のない家は傷みが早く、それにも増して、居心地の悪さを感じ出していました。

それでも、実家だし、懐かしい思い出もいっぱいあるし・・・となかなか踏ん切りつかない思いがしていましたが、

固定資産税は払う義務がつきまとうし、傷んでいく一方だし、修理費用はないし、

隣人からのクレームの電話では、植木の枯葉が敷地に入るとか、雨どいが壊れているから敷地に雨水が入り込む・・などなどの突然の出費や帰省。

これ以上はリスク高くない?ということで、家族、きょうだいで話し合い、今年中に売却しようということになったわけです。

うまい具合に、私も本腰入れてやる気になった10月!

10月5日に不動産の方との初めての顔合わせで、査定後の説明を受け、

同10月末でのスピード決定でした!

ほんの1ヶ月弱でも、色々とドラマがあったんですよね~^^

売却となると色々思い悩むものですが、いざ動き出すと意外とシンプルなんだな~と思いました。

今回、初めて実家を売却するにあたって私たち家族が行ってきたことの流れを、

ここにまとめていこうと思います!

今、同じく悶々と考えては結論が出ないで迷っているあなたや、

まさにそのタイミング!のあなたのお役に立てれば幸いです☆



実家の売却|土地が売れるまでに行ったこと。売れるまでの流れと注意点

土地の名義人が、売却手続きを行うということが前提ですので、

我が家の場合は母ですね。

母は、家を売却するというのは理解でき、納得もできましたが、

やはり認知症なので、すぐ忘れてしまったり、状況がこわかりしないものですから、私が代理で手続きを行うという委任状を母に記入してもらいました。

その他の契約書の書類は、一部サインのみの参加でOKでした。

担当の方とお会いしたのも、はじめと売れたときの契約時のみ。

その他は、値切り交渉時の相談の連絡と、報告書の郵便物でした。

【実家を売却することにした日から売れるまでに行ったこと】

①実家の土地の査定2社

②紹介された仲介業者(有名)での査定

③契約(専任媒介契約)

④報告・相談・指針決定

⑤契約(不動産売買契約書・重要事項説明書)

まず、実家の査定を行いました。

とりあえず2社申し込んでみました。

その結果、土地柄とタイミング的に一般への販売は難しいだろうから、

買い取り査定ならおいくら万円でいけますよ!と、

2社とも、ほぼ同額近い査定でのお答えでした。

そのうちの一つの不動産会社は、夫の会社関連の不動産部門でした。

関連のない2社が出した額が近いというのは、かなり信憑性ありますよね?

やっぱりそれくらいの額なんだな~、とまぁ納得したわけです。

それでもなんだか完全には納得いかなかったので、他をあたりました。

夫の上司がつい最近までお世話になっていたという仲介業者で、大手で名の知れたところだったので目をつけました。

夫の上司の紹介というのもあり安心感があったので、査定を依頼したところ、

一般への売却での査定と買い取り査定の提示がありました。

ここで、一般の売却も問題ないということが判明!

危ない危ない…鵜呑みにして損するところでした。

査定は数社行う。

できれば知り合いの紹介が望ましい。



次に不動産会社との契約です。

母は同席せずともよいとのことで、夫と二人でロイヤルホストで待ち合わせしました。(こちらの意向で)

担当者の第一印象はGOOD!!

お若いけれど、対応も礼儀正しく好印象。

説明も細部にわたり、無駄も少なく、判りやすくしっかりしていました。

質問にも明確に応えられました。

不動産会社との契約には大別すると2種類あって、一般媒介契約と専任媒介契約があります。

【一般媒介契約と専任媒介契約とは?】

一般媒介契約と専任系媒介契約の最も大きな違いは、他の不動産会社にも同時に依頼できるかどうかという点。

専任媒介契約を締結すると、一社にしか仲介の依頼をすることができません。

一方で、一般媒介契約では、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することが可能です。

こちらの不動産会社は専任でありながらも、他の不動産業者に情報を流すことができ、多方面からの集客に応じられるということでした。

その上で責任もって販売にあたってくれるという心強いシステムだったので、更に安心しました。

家を売るという行為は、やはりデリケートなものなんですよね。

お金が入ればいいというものでもありません。

やはり思い出いっぱいの大事な実家を手放すときには、心のある人にゆだねたいというのが本音だと思うんですね。

そのベースがあって、販売の腕も兼ね備えていて、好印象の人が理想です。

売り手もそうなら、買い手だって同じですよね。

一大決心してローンを組み、大金を支払っていくのですから、気持ちの良い人から買いたい!

その要素をしっかり兼ね備えていた人柄でしたので、すぐに心は決まりました。

 

査定額については、ある程度納得したので、募集をかける上限を決めていただき、マックスでのスタートとしました。

上限を決めるとは、こちらではないの?と思うかもですが、不動産業者は相場をご存じなので、高すぎると買い手がつかないというリスクを把握しているんですね。

万が一スタート設定を間違ってしまうと時間がかかる上に、大幅に金額を落として見直すとイメージが悪くなるようです。




値切り交渉に応じられる最低ラインを即決値段に設定し、じわじわ上から値段を降ろしていく感じにイメージしました。

約3か月をめどに考えています。との担当の言葉にまず驚きましたね~。

えー!たった3ヶ月で実家が売れる!?

ちょっと心の準備が・・・と思いましたが、今後エスカレートするであろうクレームに思い直し、決心を固め直しました^^

それだけではありませんよ!

実はクレームよりも、もっと怖いことがあるかもしれないのです。

空き家に認定されたら固定資産税が6倍になるかもしれないという恐ろしいことが起こるということです。

「適正な管理をせずに放置し続けられている家」と判定を受けたら最悪の事態となります。

遠方や多忙で管理できない状態なら早めに売却した方がいいでしょう。

さらに、

家や土地を売却したら譲渡所得税というものがかかります。

これは、不動産を入手したときの金額よりも、売却した金額が大きい場合に支払う必要がある税金です。

この計算方法は難しいので割愛しますが、もし、売却で利益の出方に応じて支払う税金が増えるという認識でいいと思います。

必要時は不動産の担当者に相談すると説明してくれるかと思います。

わが実家は、母を引き取る際に役所の人に伺っていたので心配はありませんでした。

それは、3000万円の特別控除が受けられるということでした。

この特例を受けられる条件があって、知らないと損しますよー!

特に実家の土地や家を売るときには、これらの条件に当てはまる期間に売却を決めた方がよいかと思います。

・住まなくなった日から3年目を迎えた年の年末まで

・売る前年または前々年までに、他の特例を使用していないこと

・解体から1年以内に売買契約が締結されていること

・解体から売買契約まで、シェアハウスにしたりなど他の用途に使用していないこと

引用元:マイホームを売ったときの特例|国税庁

主だったことは以上ですが、他にまだ条件があったり、とはいえ控除が受けられることもあるかもしれないので、税務署に問い合わせてみてくださいね。

さて。

ロイヤルホストで顔合わせした日から1週間後に郵便で「媒介契約」を行い、

いつ頃買い手のオファーがくるかな~とのんびりしていたところ、

1週間もたたないうちに打診が入りました!

買い取り業者からの打診でした。

恐ろしいことに、一番初めに買い取りの査定を出した2社の金額と数百万の開きがあったわけなんですね! ひー

鵜呑みにしていたら大損でしたよ。

そして、打診があった買い取り業者の金額は、今だからこその値段設定なので、今後はどんどん下がっていくだろうという担当からの話でした。

ここで決断に迫られ、少し考えましたが見送りました。

その後も数件同額程度の買い取り業者からの打診が続きました。

そして、ようやく1件、一般からの問い合わせがあったとの連絡が入りました。

契約後10日くらいでしょうか?早いですよね!

ところが、驚くほど値切った額を提示してきたんですね。

それというのも訳があり、

打ち合わせした日の坪単価が、もう数日後には変動して大幅に下がっていたんですね!

うそでしょ、と。早くないかい?!と。

近隣の物件の査定額も同額くらいに下がっていて、やばいと思いましたが、

本来ならマックスの値段でもいけると踏んでいたので、かなり焦りました。

1ヶ月もたっていないんですよ?

これが不動産の世界の現実なんですね。。

でも、私には強い味方がいたんですね~

それは、タロットとホロスコープです^^

私は占星学とタロットをしているので、他の人よりも未来を垣間見ることが出来るんですね。

その結果である程度のラインを確信していたので、強気でいきました☆

すると、じわじわ先方は値段を上げていき、とうとうあと20万円で最低即決額に到達するまで頑張ってくれたんですね。

それでも当初のラインをクリアするのを待つ意向でしたが、担当からの助言が入りました。

やはりわが実家の問い合わせはここ1件のみで、見送ると次がすぐあるかどうかもわからないということ、

2世帯分の広い敷地は需要が少ないということ、

時間がたつほど坪単価は下がり、ますます売値が安くなるということ…

ダメージの大きさに私も納得がいき決断を下しましたが、

この不動産会社の方々のご厚意で、不動産手数料分を補填してくださることになったんですね。

この配慮も専任契約だったからこそかなと思います。

一般媒介契約だったら望めなかったかもしれませんね。

そして、その説明に家族が合意し、不動産売買契約書・重要事項説明書の契約を結びました。

この時、母が起きている19時に3枚ほど直筆でサインし、就寝^^

時間差で実家から届いた買い手のサインが入った分厚い書類に私が代筆しました。

【契約時に必要なもの】

母の認印、サイン

代筆者の認印とサイン(代筆不要ならここは割愛)

その後、少々契約書の説明を受け、アンケートのようなものを答えて終わりです。思った以上にシンプルでした。



31日ぎりっぎりでしたので、契約のために担当も夜22時まで実家と我が家とを駆けずり回り、大変なご苦労をされていました。

この流れを不動産業者の方がご覧になったら、特によく内情がお分かりいただけるのではないかと思います。

私はケアマネ時代にたっぷりと経験しているので、よくわかります。

だからこそ、頭が下がります。

しかも、その後のフォローもまだまだ続くんですよね。

測量、リサイクル業者あっせん、解体、立ち合い、税金控除のための確定申告の際の連絡等、業者さんのフォローはまだまだ続きます。

私たちもこれから引き渡しに向けて、色々と実家へ出向くことが増えて大変になりますが、こんなに丁寧に対応してくださる担当の方に感謝しかありません。

大切な実家を安心して任せられて、本当によかったと、心の中で手を合わせています。

なので、私はこの担当者さんをぜひともご紹介したい!!

もしも、福岡市内とその近郊でお探しの方が居ましたら、お気軽にお声をおかけください☆

紹介料はもちろん頂きませんし、不動産業者からも頂いたりしませんのでご安心ください。

お問合せは、コメント欄からではなく、お問合せフォームからご連絡ください☆

(コメント欄のコメントをどう開いてみてよいのか、いまだにわからず。。)

・・て、最後に担当の推薦になりましたが、やはり信頼関係って大事ですね。

もう満足感しかありません、わたし。

きっと天国で父も祖父母も喜んでくれているかな・・と。

お次はあなたの番ですね!

きっと満足のいく引き渡しができますよう、心から祈っておりますね。

最後までお付き合いくださり、どうもありがとうございました☆